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　現(xiàn)在美國房產(chǎn)的投資價值比較高，很多人在美國買了第一套房子后還會再買第二套，大家都知道在國內(nèi)，第一套房和第二套房政府在政策上是區(qū)別對待的，那么在美國買房會不會也是這樣呢？答案是yes，下面就給大家詳細講解在美國買房，第一套和第二套政府究竟有啥政策差別？如果你也想要二次置業(yè)，那么就一定要有所了解哦。

　　在美國，如果納稅人擁有超過一套以上的住宅，則有一個首要住宅概念(Principal Residence，或Primary Residence)，即每個已婚家庭或單身個人的基本住宅，它是區(qū)別于其他住宅(如投資出租房，度假公寓等)的。

　　和中國一樣，美國政府對于居民購買的第一套房子、第二套房子也有不同的對待政策。接下來介紹幾個概念：

　　首要住宅(Principal Residence)

　　在美國買房，如果納稅人擁有超過一套以上的住宅，則有一個首要住宅概念(Principal Residence，或Primary Residence)，即每個已婚家庭或單身個人的基本住宅，它是區(qū)別于其他住宅(如投資出租房，度假公寓等)的。

　　美國稅務局IRS的稅務法令對首要住宅的定義:如果納稅人同時擁有兩套住宅，他居住時間相對較長的那套住宅為其首要住宅。

　　在美國買房 第一套和第二套政府有啥政策差別？

　　買房政策：

　　1、政府允許購房者在納稅時將用于首要住宅貸款的利息從收入中減除，這相當于給了購房者一個很大22、如果納稅人要出售其住宅，則要被征收聯(lián)邦資本增值稅(Capital gain tax)，但如果被出售的是首要住宅，且戶主在近五年內(nèi)于該住宅居住至少兩年以上，賣房利潤個人低于25萬美元，夫妻低于50萬美元部分無需交納資本增值稅。

　　注：僅有首要住宅可以享受這一優(yōu)惠，其他住宅如投資出租房等則需申報資本增值稅。

　　當納稅人申報其首要住宅之后，美國稅務局將會定時檢查納稅人的電話記錄、賬單支付、納稅人是否有在住宅區(qū)行使其公民投票權等一系列可以顯示納稅人是否在該住宅常住的情況。因此，納稅人很難謊報其首要住宅狀況。

　　美國住房保障制度

　　自上個世紀三十年代以來，針對中低收入階層的住房問題，美國政府一直在逐步調(diào)整和完善其住房政策。

　　1、對低收入階層的住房補助

　　聯(lián)邦政府將專向資金撥給公共住房管理部門，以兩種方式對低收入基層進行住房補助。一是為低收入家庭建造并提供廉價的政府公寓，二是租金補貼。

　　1949年聯(lián)邦政府修訂了《國民住宅法》(National Housing Act)，成立了城市改建局(UrbanRedevelopment Agency)，授權其對老城區(qū)和破舊住宅進行拆除并出售給私人機構重新開發(fā)，并計劃建造大量公共住宅，但實施情況并不理想。

　　1965年美國通過《城市與住房發(fā)展法》(Housing and Urban Development Act of 1965)成立與內(nèi)閣同級的住房與城市發(fā)展部(HUD，Housing and Urban DevelopmentDepartment)，該部門負責美國多數(shù)住房計劃至今。同年通過的“租金增補”計劃，規(guī)定將低收入家庭住房支出占其收入的比例限于20%，其余租金由政府補助。

　　1974年出臺的美國住宅法第8條款，替代了原先的《1937年美國住宅法》第235條和236條，明確為低收入階層的租金提供信用擔保，并在八十年代對第8條款進行修訂，將低收入階層承擔租金占收入的比例逐步提到25%、30%。

　　當?shù)褪杖胝呋蛲诵堇先丝粗蟹�合政府�?guī)定的住房時，則可約定房主同去美國住房金融局(FHFA, Federal Housing Finance Agency)簽訂租賃合同。

　　2、居民住宅自有化

　　1986年，美國通過《稅務改革法案》，規(guī)定住房抵押貸款和消費貸款的利息可以自稅收中抵消。這些法規(guī)使住房抵押貸款市場迅猛發(fā)展。1990年，布什政府出臺《國民可承擔住宅法案》，將住宅自有化作為主要戰(zhàn)略，實施“HOPE計劃”，即“人人擁有居住機會計劃”，把公屋出售，并將一些社會服務與住房問題相融合，將居民住宅自有化定為主要戰(zhàn)略。

　　美國政府采取建立住宅抵押貸款制度和擔保制度鼓勵私人建房、購房，除房貸利息抵消個人所得稅之外，還有其他優(yōu)惠的房產(chǎn)稅收政策，如房產(chǎn)稅減免、住房出售所得資本收益減免、上文提到的面向首次購房者的低利率貸款、首要住宅資產(chǎn)增值稅減免等。

　　美國住房政策倡導“買得起的住房”理念(Affordable Housing)，即“人人擁有居住機會”“提供人民買得起的房子”。根據(jù)聯(lián)邦國民抵押協(xié)會的按揭標準，國民按揭貸款應遵循28/36原則，即用于供房的貸款不應超過家庭月收入28%，而包括供車、學生貸款、信用卡等在內(nèi)的全部貸款額不宜超過家庭月收入的36%。如果超過此限，則可被認為是住房負擔過重。根據(jù)美國人口統(tǒng)計局2007年的調(diào)查，雖有38%的住戶負擔超出每月總收入30%以上的按揭房貸，但中等收入的美國家庭都是買得起房的。而且，由于美國的社會保障健全，使得民眾有多余資金進行其他消費。

　　3、哪些人購買第二套以上房屋比較多

　　據(jù)調(diào)查，2014年全美度假屋售出情況比2013年增加57%，共售出130萬棟度假屋，遠超過2006年房屋全年的出售。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)買主是上次嬰兒潮出生的那一代人，他們在1946年至1964年間出生，已逐漸走進退休期，成為購買度假屋的主力，為將來退休作準備。把自己現(xiàn)有的房產(chǎn)重新貸款，取得更低利率的條件，可減少每月付款或者再多貸一些凈值出來購買另一套房產(chǎn)。什么樣的第二套房產(chǎn)最具投資價值呢？

　　第一：房租收入比每月付貸款高。

　　第二：房屋的地點環(huán)境良好，這樣風險最小。

　　總結起來，美國對住房問題及市場的管理，最基本的特點是依法管理，通過持續(xù)不斷的立法，以越來越嚴密的法律體系與制度進行管理。

　　其中最重要的，是立法宗旨與管理理念，真正以民眾安居的實現(xiàn)為本，而非把住房當成拉動經(jīng)濟的機會主義工具，更非把住房變成從民眾手里進行財富轉(zhuǎn)移與盤剝的工具。