舊金山灣區 - 專題

投資舊金山房產

中國人置業美國必買之地

優勢置業美國必買之地

舊金山灣區，是加州第二大都會區（人口及面積）、僅次于大洛杉磯地區，擁有眾多美國國家公園等自然景觀、是世界旅游勝地。灣區是世界上最重要的高科技研發中心之一，象征著21世紀科技精神，擁有全美第二多的世界500強企業（僅次于紐約），是美國西海岸最重要的金融中心。2015年舊金山灣區總GDP高達7855億美金，超越紐約市，僅次于世界18個國家。

1地少

整個灣區處于一面傍海，三面環山，中間再加上一個空心大海灣，所以可以利用的工商業和住宅用地就少之又少。九個郡里超過三百米的山峰就有300個。另外，四十年前，灣區愛護環境的先賢們立法成立了“中半島緑地保護區”。這個保護區占據了包括圣馬叼以及北圣塔克拉拉郡在內的250平方公里。所以熟悉中半島的朋友會發現280高速向南進入圣馬叼以后，公路以西沒什麼房子，只有美麗的山丘，橡樹，野花，和悠閑的牛馬。

2人多

加州是美國人口最大的州。大約每八個美國人里就有一個住在加州。加州大約有三千八百萬人口，占地42.4萬平方公里。而三藩和灣區擁有人口七百多萬，占地1.8萬平方公里，也就是說近20%的加州人口聚集在4%面積上。在近期的城市排行榜上，三藩及硅谷的圣荷西是全美第2和第3人口最密的城市。

3名校多，學區好

舊金山灣區擁有世界著名高等學府,包括公立型的加州大學伯克利分校、和私立型的斯坦福大學、以及世界頂級醫學中心加州大學舊金山分校。截止至2016年，逾百位諾貝爾獎得主、菲爾茲獎得主和圖靈獎得主、在灣區工作或求學。

4市場強需求，保值性強

于舊金山房產市場供不應求，房產保值巨大。過去三年中，房產一般增長了40-50%，很多小區遠遠超過這個數字。2008-2009年，美國房產泡沫破裂的時候，舊金山所受的沖激相對小，恢復期也短。所以，從長遠的角度來說，舊金山風險小，回收有保證。

舊金山灣區買房常見問題

舊金山富人區在哪里？

舊金山灣區的房子好出租嗎？

舊金山有哪些好的私立學校？

什么是購房合同中的Contingency？

“Escrow”過戶公司在美國房屋買賣交易過程中充當什么角色？

舊金山灣區房價最新趨勢

2017年舊金山灣區-獨立屋行情水漲船高

灣區五縣獨立屋價格行情（TM）（2017年3月和2017年2月環比）

上圖給出了2017年3月和2017年2月灣區五縣獨立屋銷售的中位價和平均價。從圖上的銷售數據分析得出，2017年3月和2月份銷售的環比狀況：
1. 五縣的房屋銷售數量都持續攀升。
2. 五縣中，Contra Costa縣漲幅最快，銷售平均價上漲11%，銷售中位價上漲7%；其次是Santa Clara縣，漲幅分別是6.2%和3.5%。
3. 其余三縣微跌，這說明3月份房子上市數量開始增加，對價格的增加提供了一定的阻力。

舊金山灣區房產市場趨勢
灣區五縣獨立屋價格行情（TM）（2017年3月和2016年同期對比）

上圖給出了2017年3月和2016年3月灣區五縣獨立屋銷售的中位價和平均價。從圖上的銷售數據分析得出，2017年3月的銷售情況是：
1. 和去年同期相比，房屋銷售數量（除舊金山縣外）都有不同程度增加。
2. 灣區五縣銷售平均價除San Mateo略有下降外，其他地區都有不同程度漲幅，其中Contra Costa漲幅最快，達到7.4%。
3. 但San Mateo銷售中位價漲幅卻排在灣區五縣榜首，達到了12.5%，遠超其他四縣。

舊金山灣區房產投資重點區域

北灣

在金門大橋（Golden Gate Bridge）北方的舊金山灣區通常被稱做北灣(North Bay）。這區包含了馬林縣（Marin County），也向北延伸至索諾馬縣(Sonoma County）和納帕縣（Napa County），與向東延伸至索拉諾縣(Solano County）。除了一小部份地區外，北灣是一個極為富有的地方：馬林縣經常被列為全國最富有的行政區。這里的都市化程度也比灣區其他地方來得小，大部份為未開發的土地與農田。北灣也是灣區里唯一沒有通勤鐵路服務的地區；2006年一項需要2/3絕大多數通過的通勤鐵路興建案被居民否決。較小人口密度與跟灣區其他地區無陸地直接相連是北灣缺乏公共交通工具的主要原因。

金門大橋是此區往舊金山唯一的道路，列治文-圣拉斐大橋(Richmond-SanRafael Bridge）和卡齊尼茲大橋(Carquinez Bridge）通往東灣列治文市，貝尼夏大橋(Benicia Bridge）通往東灣北端馬丁尼茲市。

舊金山市

舊金山市舊金山與它的鄰居在北方、東方、和西方被水隔開，在南方則以行政區線分開。舊金山是舊金山灣區長久以來的文化、財經、和都市中心。在灣區歷史的很長一段時間里，舊金山也是灣區主要人口聚集地。但因為市地不大（47平方英里，城市人口密度是美國的第二高，僅次于紐約市），限制了人口成長，于是，自1906年舊金山大地震后，附近其他縣和城市接收了大部分的人口增長。

大市區包括附近4個縣和奧克蘭、伯克利等城鎮，面積7475平方公里。城市三面環海，座落在寬不足10公里的半島北端，介于太平洋和圣弗朗西斯科灣之間，北臨金門海峽。市域內丘陵起伏，有雙峰山、戴維森山，最著名者為諾布山；沿海地帶較為平坦。南流的薩克拉門托河和北流的圣華金河在城市附近匯合后，向西注入圣弗朗西斯科灣。

東灣

廣義上的東灣包括康曲科士達縣以及阿拉米達縣全境，狹義則泛指兩縣濱臨舊金山灣的城市，包括最北的里奇蒙、奧伯尼、伯克利、愛莫瑞維爾、奧克蘭、阿拉米達、圣利安卓、海沃、聯合市、紐華克、以及費利蒙。東灣的華人社區傳統上以奧克蘭華埠為中心，但在其他小城市也發展了華人購物中心。相較于舊金山、半島、北灣、和南灣，東灣的房價比較便宜，但是氣候卻是最宜人的；沒有舊金山的冷，也沒有南灣的熱。諸多舊金山灣區的著名地標都位于東灣。

包括：－加州大學伯克利分校（UC Berkeley）－奧克蘭突擊者橄欖球隊－金州勇士籃球隊－奧克蘭體育家棒球隊

半島

介于舊金山和南灣的地區是舊金山半島，當地常簡稱為“半島（The Peninsula）”。這地區由圣馬特奧縣的數個中小型城市和近郊社區和圣塔克拉拉縣西北部份所組成，也包含數個太平洋岸邊的城鎮，如柏思域加(Pacifica）和半月灣(Half MoonBay）。雖然有許多富有家庭居住在此，半島居民的組成是相當多樣化的。這里許多城鎮在二次世界大戰后時期前僅是鄉村生活的中心，戰后，許多中產和富有家庭遷移至此，也帶動當地發展。

自1980年代起，中產和富有家庭的數量因硅谷高科技產業的繁榮而急速成長。來自外國的許多當地家庭，也是居民組成多樣化的原因之一。

南灣

在舊金山灣南端，硅谷中心地帶，世界知名大型高科技公司云集于此，主要城市為圣何塞（San Jose）、圣克拉拉（SantaClara）、森尼韋爾（Sunnyvale）、庫比蒂諾（Cupertino）、苗比達（Milpitas）等。舊金山灣南部也就是圣塔克拉拉谷地區，此地又被稱為硅谷，是許多高科技公司的所在地。一般來說，南灣的范圍相當于整個圣塔克拉拉郡，然而圣塔克拉拉郡西北部一般被認為是半島的一部份。

灣區內有四個世界級的研究型大學，它們是：斯坦福大學和加利福尼亞大學伯克利校區，以及加利福尼亞大學戴維斯校區、加利福尼亞大學舊金山校區等。灣區內有五個國家級研究實驗室，它們是：航空航天局艾姆斯（Ames）研究中心、農業部西部地區研究中心、斯坦福直線加速器中心、能源部勞倫斯·利弗莫爾國家實驗室、能源部勞倫斯·伯克利國家實驗室等。