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一. 什么是零現(xiàn)金流？

“零現(xiàn)金流”指的是地產(chǎn)的凈收入與貸款完全打平，且所有租金收入直接流入貸款機(jī)構(gòu)。雖然這類沒有任何凈收益的地產(chǎn)看似不具備任何吸引力，實際上卻是高凈值人士資產(chǎn)配置中的一匹不為人知的“黑馬” 。

二. 符合條件的地產(chǎn)類型

真正的零現(xiàn)金流地產(chǎn)需要同時滿足: 1) 租客信用級別達(dá)到BBB;  2) 租期不少于20年�？v觀美國的商業(yè)地產(chǎn)類型，符合上述條件的也只有能夠不斷提供現(xiàn)金流的Absolute NNN (絕對房東免責(zé)) 地產(chǎn)了。絕對房東免責(zé)租約也被稱為Bond, 租戶負(fù)責(zé)繳納租金、房產(chǎn)稅、及產(chǎn)權(quán)保險，房東無需管理或支付任何費(fèi)用。

三. 主要優(yōu)勢

1）租戶信用高。租戶信用等級至少達(dá)到BBB。“BBB-”是一個較好的投資信用分?jǐn)?shù)，一般來講，公司越大其信用等級越高。

2）租期長，房東無需管理。租期最低20年, 且需長于貸款年限。由于是 “絕對房東免責(zé)”租約，投資者無需參與任何地產(chǎn)管理和繳費(fèi)。

3）高貸款、低首付。零現(xiàn)金流地產(chǎn)的首付比例一般為10-18%，為完全分期付款 (Fully Amortizing Loans)。這樣的貸款政策使得只有$100萬的投資者有機(jī)會買到$1000萬的項目。租約結(jié)束時，投資者將擁有一個完全屬于自己、高市價且可以用于延稅的地產(chǎn)(詳見1031延稅政策)。

4）地產(chǎn)價值不受Cap Rate (資產(chǎn)回報率)和Interest Rate 影響。對于非零現(xiàn)金流地產(chǎn)來講，如果其Cap Rate 從6%上升至8%，地產(chǎn)的價值將縮水33%。如果該地產(chǎn)又有67%或更高的貸款，投資者將面臨巨大的經(jīng)濟(jì)損失。相比之下，由于零現(xiàn)金流地產(chǎn)在低利率的情況下就已經(jīng)提前“抵”給了貸款機(jī)構(gòu)，Cap Rate 和Interest Rate 的變化不會對其資產(chǎn)價值產(chǎn)生影響。也可以說，貸款機(jī)構(gòu)代替您承擔(dān)了風(fēng)險。

5）貸款利率固定，且投資者享有無追索權(quán)。該類地產(chǎn)的貸款利率一般在5%以上，雖然比一般的商業(yè)貸款利率要高(4%以下)，但其利率在整個貸款周期都不會改變。此外，投資人本身不對貸款金額提供任何擔(dān)保，如果地產(chǎn)出現(xiàn)問題，銀行不能追索投資人的個人資產(chǎn)。

6）可以用于1031 同類地產(chǎn)交換。在上周六的文章 “你真的懂房產(chǎn)稅?” 中我們介紹了美國國稅局的“1031 同類地產(chǎn)置換”政策。投資者可以通過置換商業(yè)地產(chǎn)來達(dá)到延稅的目的，特別適用于交換貸款比例高的地產(chǎn)。

建筑折舊節(jié)稅。投資者可以通過購買高貸款、高建筑折舊的地產(chǎn)來抵消其公司收入，有效節(jié)稅。

四. 注意事項

1）地產(chǎn)價值增長緩慢。由于該類型的地產(chǎn)一般坐落于主要城市的核心區(qū)域，長期價值增長明顯，但短期價值趨于穩(wěn)定。

2）可購買項目少。由于該類項目對于租戶和地理位置的要求嚴(yán)格，銀行貸款謹(jǐn)慎，所以市面上可購買的項目少，尋找難度大。

3）隱形稅費(fèi)。零現(xiàn)金流地產(chǎn)的貸款有可能帶來 Phantom Income (幻影收入) 。這是一種投資者沒有真實得到，卻要為其繳稅的收入。購買前，投資者需就個人或公司稅務(wù)結(jié)構(gòu)咨詢專業(yè)會計師意見，充分將稅費(fèi)考慮在內(nèi)。 

五. 適合哪一類投資者？

零現(xiàn)金流地產(chǎn)適合: 1) 有1031 同類地產(chǎn)置換需求, 或2) 不依賴現(xiàn)金流生活、打算長期持有、有資產(chǎn)保值需求的個人或公司。由于零現(xiàn)金流地產(chǎn)自帶貸款，有延稅需求的投資者可以通過1031 條款迅速在規(guī)定時間內(nèi)完成交易。對于擁有穩(wěn)定收入的高凈值客戶來說，零現(xiàn)金流地產(chǎn)無疑是家族資產(chǎn)配置和傳承的很好選擇。

 六. 零現(xiàn)金流地產(chǎn)vs 人壽保險 

零現(xiàn)金流地產(chǎn)和人壽保險的最大共同點(diǎn)就是投資者在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)沒有任何凈受益。為了幫助大家更好理解這兩種投資方式，我們舉一個簡單的例子。假設(shè)王先生打算前期投入$100萬:

由于零現(xiàn)金流地產(chǎn)的貸款比例可以達(dá)到80-90%，王先生可以選擇投入一個20年租約，10年貸款，總價值為$500萬的零現(xiàn)金流地產(chǎn)。在前10年中，王先生的租金將完全用于還貸，因此沒有任何凈收入。從第11年開始，王先生每年將獲得租金$22.5萬 (4.5%租金回報率)。保守估計，在第20年時，即便王先生的地產(chǎn)市值不變，他仍可以以$500萬原價將地產(chǎn)賣出。經(jīng)計算，該投資的內(nèi)部收益率(IRR)為11%。

如果王先生選擇首付為$100萬、前10年每年投入$10萬的20年期的人壽保險, 前10年他將多投入$100萬元。在第11年時，王先生開始獲得每年為4.5％的利息。在第20年時，他可以選擇賣出保險，一般出售所得約為起始投入的3倍，即$300萬。經(jīng)計算，該投資的內(nèi)部收益率(IRR) 為9%。

需要注意的是，出于對投資者個人情況不定的考量，我們并沒有將稅費(fèi)列入計算，但作為左右投海外投資的一項重要因素，投資者需要咨詢相關(guān)稅務(wù)專家。但凡投資，都存在收益的不確定性。零現(xiàn)金流地產(chǎn)的投資者在租約結(jié)束后可能面臨尋找新租戶和地產(chǎn)價值不確定的壓力，而人壽保險的投資者則需面對經(jīng)濟(jì)下坡時保險公司經(jīng)營不善的風(fēng)險。

七. 在售零現(xiàn)金流地產(chǎn)

1）CVS 投資組合

CVS是全美最大的藥妝連鎖店之一，投資評分BBB。2015年在全美有9600多家分店，總營業(yè)額1536億美元。以下為投資組合中CVS面店的所在地。

由于貸款比例高達(dá)82.5%, 這個總價值約 $2427萬的投資組合只需要投資人支付$424 萬(17.5%首付)就可以購得。

2）加州CVS

該地產(chǎn)要價$740萬，貸款比例達(dá)79%，投資者只需投入$176.2萬。租約持續(xù)到2034年，2031年還貸結(jié)束。該地產(chǎn)的回報率為7.78%，年凈收益 $58.5712萬。

3）AT&T 手機(jī)運(yùn)營商的美東研發(fā)中心

AT&T從1969年開始承租，且多次對該地產(chǎn)進(jìn)行維修和擴(kuò)建。客戶只需投入12% (約$1273萬) 即可擁有要價 $1.06億的地產(chǎn)。

總結(jié)

零現(xiàn)金流地產(chǎn)的諸多優(yōu)勢無疑是高凈值投資者們的福音，它不僅前期投入少、租戶穩(wěn)定、易于節(jié)稅延稅、保值能力強(qiáng)、還有貸款無追索保證。當(dāng)然，任何投資都存在風(fēng)險。投資者需要在資金到為后，明確投資目的，在專業(yè)投資團(tuán)隊的幫助下理性的做出選擇。如果您也想自己海外置業(yè)的腳步走的更加穩(wěn)健，那就趕快聯(lián)系我們吧！