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資產回報率(Cap Rate) 是在評估商業地產項目時最常用的數據。然而，很多國內投資者常常把它與投資回報率(ROI) 混淆在一起。究竟這兩者的區別是什么？什么才是資產回報率？如何應用它？怎樣的回報率數值才值得投資呢？今天我們就為您一一答疑解惑。

1. ROI 和Cap Rate 區別

投資回報率(ROI)

一般指在n年后出售地產時，投資者計算的投資回報率。ROI 的數值一般高于Cap Rate。

資產回報率 (Cap Rate)

它是地產的年運營收入和當前地產價值(一般為售價)的比值。與ROI 不同，Cap Rate 反映了無借債情況下地產的收益，是打算長期經營地產的投資者需要關注的數據。由于“年收入”為該公式的一個重要變量，所以Cap Rate的數值一般基于對未來收益的預測。

例如: 某標價為 $17,000,000 的地產在2017年的凈年收益預計為$1,000,000, 那么它的Cap Rate為5.8%。

2. Cap Rate 與項目風險

Cap Rate與投資風險之間的關系非常緊密。從以下公式我們可以看到，Cap Rate 的數值由兩個部分決定 (1) 美國國債利率和(2)賣家根據當前環境設定的投資風險值。由于國債利率在10年中恒定，因此Cap Rate 和投資風險成正向關系。Cap Rate 越高，風險越大。

Cap Rate = Risk-free Rate of Return (一般為國債利率) + Risk Premium (投資風險)

選擇哪種項目完全取決于您的投資目的和可承受風險的能力。如過您希望通過海外置業來傳承家族資產，那么可以考慮Cap Rate 較低，區域大環境穩定的項目；如果您的預算并不十分充裕，可以考慮Cap Rate 較高、買入價較低、需承擔一定風險、但升值潛力大的項目。

3. Cap Rate 受哪些因素影響

1) 地理位置

地點之所以對項目有著舉足輕重的意義就在于需求決定地產的價值，而地理位置又在很大程度上影響了需求的大小。地理位置既可以指地產所在的大都會區(如: 大西雅圖)，又可以指具體的地區(如大西雅圖的貝爾維尤市)。

美國共擁有381個人口密度高的大都會區。其中，每個市場需要關注的主要經濟數據有：

• 支柱產業和公司
• 就業率
• 中位家庭收入
• 教育程度

以下是2015年A級辦公樓在美國投資熱點城市 CBD區域 Cap Rate 的對比:

對于同一個大都會區，臨近CBD 的地產售價較高，Cap Rate 也就相應較低。投資者愿意花大價錢購買中心商業區地產是因為它的大環境較之其它地區穩定。這個現象能夠很好解釋房地產市場中 “稀有資產的固有價值”這個核心觀點，CBD區域的土地有限，其交通便利和商業集中的優勢使其自然成為兵家必爭之地。

2) 地產類型

同一市場中，不同地產類型的Cap Rate 也不盡相同。以下是 2015年A級地產在西雅圖的平均Cap Rate。

在同一個市場環境下，多單元住宅 (例如出租公寓) 一直是投資者最安全的選擇，其Cap Rate 也比其他類型地產要低，主要原因有兩個：

• 即便在經濟不好的大環境下，住房都是人們的剛性需求。相比之下，餐廳或時尚小店這樣的零售商鋪，在經濟繁榮的時候都可能出現經營問題，更不要說是萎靡的時期了 。
• 出租公寓的收入來自于幾十或上百個住戶。由于每一戶所占大樓總收入的比重很小，出現幾戶未能出租或是租客沒有按時交租的情況并不會對整個地產的現金流造成危機。然而，對于只有一個大租戶的辦公樓地產，在找到新租客前租戶搬走或倒閉將會對投資者產生巨大影響。

3) 利率

國債利率的調整會影響Cap Rate的數值。也就是說，即使地產自身的風險沒有改變，該項目的Cap Rate 也會因利率的改變而浮動0.5%-1.0%。雖然浮動比例看似不大，卻能對地產總值造成很大影響，同時也可能造成市場總交易量的改變。

4. 如何運用Cap Rate 挑選項目

對于能夠持續產生現金流的地產項目來說，Cap Rate 可以幫您：

• 了解項目風險: 投資者可以對比Cap Rate 數值來衡量項目間風險。同一地點、同類型的兩個相似的地產，Cap Rate 為5% 的風險要遠小于另一個10% 的項目。
• 預測地產價值走勢: 通過觀察某一地區Cap Rate 的數值在過去幾年的變化，可以預測該市場走勢。例如：西雅圖過去四年的 Cap Rate 在4.5% 到6% 之間浮動，并在15年第三季度達到最高值(6.1%)。16年其Cap Rate 成下降趨勢，預示該區域地產價值普遍增高，且房市場持續強勁。

總結

作為商業地產投資中極為重要的數據，Cap Rate的數值取決于許多因素。聰明的投資者需要在明確投資目的、額度和可承擔風險大小后，在專業投資顧問團隊的幫助下挑選城市和項目，而不是在初期盲目鎖定Cap Rate 數值。如果您也想看到了美國商業地產蘊藏的巨大潛力，如果您也希望自己的投資腳步走的更佳穩健，那就趕緊聯系我們吧！