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   臨近年底，中國不斷傳來北京、深圳、廣州、上海等一些大型城市房價下跌的消息，多年一路上揚的房價“拐點”仿佛近在咫尺。然而，這究竟是真實存在還是海市蜃樓？中國房價是會再次出現僵局打破后的暴漲？還是在拐點中變成泡沫？中國樓市何去何從？中國樓市投資是否還有前景？

   這幾年可以說是中國房價上下翻飛的時代。先是08年房價大跌，然后是09年房價狂飆，到了11年底和12年上半年下跌，北京二手房價跌幅在20%左右，12年中開始房價上漲，到年底北京二手房價就漲了30%左右，13年房價繼續高歌猛進，年底到達一個高點，隨后開始下跌，到現在跟年初比北京二手房價跌了大概有15%左右。

　　隨著房價下跌，許多城市也都相繼取消了限購，最近中央政府相關部門也出臺了一些救市政策，最引人注目的便是前幾天中國人民銀行公布的放松限貸的政策。

　　在這樣的形勢下，許多人對中國房地產市場嚴重看空。茅于軾老先生近日指出中國房價應該跌一半以上。更有一幫長期看空中國房地產市場的人現在尤其自信。老百姓開始觀望。

　　房價拐點到底來了沒有？要回答這個問題，首先得問：你問的是大拐點，還是小拐點？所謂大拐點，就是全局性拐點，決定于長期趨勢；所謂小拐點，就是局部性拐點，決定于短期因素，比如近幾年來的幾個拐點就都是小拐點：08年秋的峰值，09年春的低谷，11年冬的峰值，12年夏的谷底，13年底的峰值。不管是大拐點還是小拐點，只要是個拐點，就有投資機會，我們就來分別看看中國房地產市場的這兩類拐點有沒有到來。

　　大拐點來了沒有？

　　房價的大拐點主要決定于人口因素。住房既是奢侈品，也是必需品，對作為必需品的住房的需求就是所謂的剛需，它是由人口決定的。

　　影響剛需的第一個因素是人口總量。人口是決定房價長期趨勢的最主要因素。按照我們的預測，如果目前的人口政策不調整，中國的人口將在2018-2020年前后到達峰值，距現在只有幾年時間，形勢已經很緊迫。這跟大多數人的觀念不一致。當人口到達峰值的時候，房價差不多也就該到達峰值了。

　　影響剛需的第二個因素是勞動力。新進入勞動力的人口是對住房具有剛需的人群，不管是買房還是租房，都是需求。中國的工作年齡人口在2013年前后到達峰值，現在已經開始減少。隨著勞動力總量的減少，剛需自然會下降，對房價構成向下的壓力。

　　影響剛需的第三個因素是人口的年齡結構。60-70年代是中國的一個生育高峰，當60后、70后進入勞動力市場的時候，對住房就構成了巨大的剛需，此后又構成了巨大的改善型需求，因此2000年到現在房價狂漲，可以說跟這一次生育高峰是完全一致的。隨著60后逐漸進入老年， 80后、90后人口急劇減少，剛需以及此后的改善型需求也將急劇減少。實際上，當90后進入勞動力市場的時候，父輩、祖輩可能已經給他們留下了足夠的住房，住房需求減少已是毫無疑問。

　　影響剛需的第四個因素是城鎮化，這是許多人寄予巨大希望的一個因素。按照官方的估計，我國目前的城鎮化率僅有54%左右，城鎮化的空間還很大，而農村人口大量進入城鎮，必然產生對城鎮住房的需求。但是，中國目前的城鎮化程度到底如何，目前還有爭論，官方公布的城鎮化率數據到底能夠在多大程度是反映中國的真實城鎮化情況，還無法斷定。至少，如果你去農村看看，就會發現，中國的城鎮化很可能已經接近尾聲，繼續城鎮化的空間基本上已經沒有了。近年來中國每年都會出現的民工荒，就明白無誤地表明，農村已經沒有了富余勞動力，那么城鎮化還從何說起？所以，把城鎮化看作推動中國房價上漲的因素，就有點不太靠譜。正如民工荒已經出現的時候，還有許多人認為中國農村還有大量富余勞動力一樣，現在，農村只剩下不愿意或者沒有能力城鎮化的人的時候，還有人認為中國的城鎮化剛剛開始。這是一個誤區，去農村實地考察一下，一切就都清清楚楚了。

　　綜上所述，就全國作為一個整體來說，人口因素表明，中國的房價基本上已經到頂。但是，中國的人口跨區域流動可能會導致部分地區房價走勢跟全國不一樣。總體來說，人口凈流入的地區房價可能會穩住甚至上漲，人口凈流出的城市房價會下跌。具體而言，中國房價泡沫如果破裂的話，會從小城市開始，逐步向三四線城市蔓延，然后到二線城市，最后到一線城市。

　　小拐點來了沒有？

　　在目前的情況下，房價已經連續環比下跌半年多，所以現在說的小拐點應該是房價到達底部了沒有？這跟大拐點不一樣，大拐點大家關注的是房價是不是已經到頂，跟小拐點恰好相反。

　　小拐點主要取決于貨幣政策、房價調控政策和老百姓的預期。而預期又決定于房價的長期走勢和近期的貨幣政策以及房價調控政策，所以，在房價的長期走勢已經明了的情況下，最關鍵的還是最近貨幣政策和房價調控政策的走向。

　　近期，貨幣政策不大可能大幅度寬松。習近平指出，目前中國經濟處于三期疊加，即結構調整、速度換擋和前期政策消化期。對于短期政策而言，最后一個尤為重要。它對目前的貨幣政策的含義是：貨幣政策能緊就緊，實在沒辦法了就松一點點，貨幣供給就跟擠牙膏一樣。寧愿忍受較低的增速，也要先消化前期政策的效果。這樣的話，貨幣政策大幅度寬松的可能性不大，政策立場轉向更是不太可能。

　　但是，對于政府來說，不管房價是大幅上漲還是大幅下跌都不是好事，所以，在貨幣政策不能寬松的情況下，房價調控的松綁就不可避免。問題是，這個政策能有多大作用，還是取決于老百姓的預期。

　　在目前的情況下，怎么看，我都覺得老百姓對房價的預期不會好轉，畢竟在人口這個強大的因素面前，沒有什么因素能夠抵擋得住，所以總體來說，中國房價的小拐點，也就是房價的底部，應該還沒有到來。只有當全國所有城市都取消限購以后，北京、上海的房價有可能穩住，甚至上漲，這個情況下，中國的房價整體上可能會到達一個局部底部，但就全國來說，很可能依然是北京、上海漲，其他城市繼續跌的局面。

　　根據上述分析，我們不難看出：中國房價的大拐點基本上已經到來，房價上漲的空間基本上已經沒有了；房價的小拐點，也就是局部低點，還沒有到來，總體來說，中國的房價還要繼續下跌，雖然各地的表現可能會有所分化。雖然對于中國房價拐點之說，各有其說，但毋庸置疑的是：投資中國樓市的黃金時代已經過去了。