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轉(zhuǎn)自高云堂博客

房源共享一直是中國晴朗的房地產(chǎn)代理中介天空中驅(qū)之不去一朵烏云。在這里我們把歷經(jīng)百年滄桑，早已修成正果的美國房地產(chǎn)的房源共享-MLS系統(tǒng)介紹給大家。
本文分成以下五部分:
一 名稱和來源
二 組成結(jié)構(gòu)
三 商業(yè)模式和運作過程
四 收益情況
五 目前的狀況

一 名稱和來源
MLS是Multiple Listing Service 的縮寫，國內(nèi)目前直譯成-多重上市系統(tǒng)(類似于把二手房直譯成Second House 一樣，二手房的英文應(yīng)該是Preowned or Existing House).Multiple的意思是說這些房源是有多個，數(shù)十個，數(shù)百個經(jīng)紀(jì)人公司提供的，并不是上市的多重性(好幾個市場等)。而且只有一個上市的地方-就是MLS。所以MLS的意譯應(yīng)該是房源共享系統(tǒng)。
MLS的概念也是市場發(fā)展的產(chǎn)物。舉例說明，早在1900年，達(dá)拉斯人口很少，只有一個房地產(chǎn)中介(那時德州還沒有房地產(chǎn)執(zhí)照)，買房，賣房都找他。后來人口多了，有了五個房地產(chǎn)中介，A，B，C，D，E，每個人都有自己的客戶圈子，地盤和房源(Listing). 但問題來了，經(jīng)紀(jì)人A的買主看中了經(jīng)紀(jì)人B的房源，這時就有兩種情況：一是A的買主直接去找經(jīng)紀(jì)人B去買，把經(jīng)紀(jì)人A甩掉，二是經(jīng)紀(jì)人A打電話(可能那時還沒電話，就去找B)說自己的買主想買B的房源，同時經(jīng)紀(jì)人B的房源已經(jīng)在市場上好長時間了，正急著脫手。經(jīng)紀(jì)人B就同意了，經(jīng)紀(jì)人A說我把買主給你帶來了，是不是要分給我一些你的傭金，經(jīng)紀(jì)人B說那當(dāng)然了，一人一半(3%)。之后，兩個人就這樣合作了，互相賣對方的房源，共享傭金。其他的經(jīng)紀(jì)人C，D， E也知道了，后來他們就開了一個會，大家把房源都匯在一起，定了規(guī)則(MLS的規(guī)則)，大家團結(jié)起來，加快了銷售速度，賣主很高興，很快就賣了出去，價格也很理想，
買主也很滿意，從很多個房子中，挑了一個滿意的，同時也不用和每個經(jīng)紀(jì)人聯(lián)系看房，只跟一個經(jīng)紀(jì)人就行了。經(jīng)紀(jì)人的聲譽也好了起來。所以當(dāng)時用的是 MUltiple-幾個經(jīng)紀(jì)人公司的房源。而現(xiàn)在達(dá)拉斯的MLS一共有16000個經(jīng)紀(jì)人，1500家經(jīng)紀(jì)人公司，是全美十大MLS之一。
二 組成結(jié)構(gòu)
(一) 美國并沒有統(tǒng)一的，全國性的MLS系統(tǒng)
從以上的例子，可以知道，MLS是美國各地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人自發(fā)形成的，與政府幾乎沒有任何關(guān)系。目前全美各地一共有800多家MLS，一個大城市可以有好幾個MLS(不同區(qū)域)，十幾年前，達(dá)拉斯也是好幾家MLS，分別服務(wù)不同的地區(qū)(達(dá)拉斯地區(qū)方圓100英里)，后來為了方便，合為一個。但由于經(jīng)紀(jì)人的業(yè)務(wù)范圍不是很大，大約在半個小時車程(30英里)，所以跨市，跨州的MLS并無實際意義。
(二)MLS的組成
以達(dá)拉斯為例，我們的MLS全稱是：North Texas Real Estate Information System 簡稱NTREIS，網(wǎng)址是：www.ntreis.net 只有我們這的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可以進去。
這個系統(tǒng)是由大約五家當(dāng)?shù)氐腗LS，這五家MLS所在地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會，一家提供MLS軟件的計術(shù)公司(現(xiàn)在是一家網(wǎng)絡(luò)公司)組成。2000年本人加入MLS時還是要用軟件，安裝到自己的電腦中，是用局域網(wǎng)(LAN)的方式運作，而到2003年則改成互聯(lián)網(wǎng)(Internet). 所以說MLS的控制權(quán)是在經(jīng)紀(jì)人手中，從這么多年來MLS的會費一直沒變過就可以得到解釋。MLS的月費非常低，每月40美元，這相比經(jīng)紀(jì)人每月平均收入 4500美元幾乎是微不足道。
(三)MLS的效果
目前全美由經(jīng)紀(jì)人代理的房源大約在130萬上下。在www.Realtor.com上的房源即是全美各地的MLS匯集而來的。 www.Realtor.com 是全美房地產(chǎn)協(xié)會建立的一個B2C的網(wǎng)站，在此網(wǎng)站上查找房源只是它的一個功能，是為全美的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人建立的一個互聯(lián)網(wǎng)廣告平臺。
以達(dá)拉斯為例，在我們的MLS上，有70000套房源，每年銷售大約90000套，平均銷售價20萬美元，房價中位數(shù)是14萬美元。平均上市時間是60- 70天。成交價是要價的97%。每年每個經(jīng)紀(jì)人平均銷售5套房子共10個交易(代表買方或賣方)，傭金約是42000美元上下，同時大約又有30000多套新房，而70%的新房是由經(jīng)紀(jì)人賣掉的，差不多20000套，新房均價是20萬美元，一面?zhèn)蚪?%，平均每個經(jīng)紀(jì)人新房傭金是9000到12000美元。
在全美由經(jīng)紀(jì)人所代理的房源占總共售出房子的85%左右，也就是說大約有15%的房子是由屋主自己賣掉的，這個比例也是隨著市場在變化的。而在MLS中由房源經(jīng)紀(jì)人賣掉自己的房源占5%左右，其他95%的房源是由其他經(jīng)紀(jì)人帶來的買主買去的，從中我們可以看到MLS的強大威力。

三 商業(yè)模式和運作過程
(一) MLS的商業(yè)模式
MLS的商業(yè)模式是B2B即Business to Business 的商業(yè)推廣方式，也就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不是直接把自己的房源向消費者(買主)而是向其他的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人推銷。這就類似于在股市中證券商不是向廣大股民而是向股票經(jīng)紀(jì)公司推銷一個新上市的股票一樣。同樣，在MLS中，買主的經(jīng)紀(jì)人不是直接尋找賣主去買房子，而是在所有的經(jīng)紀(jì)人中尋找房源。就像你買Google 公司的股票不是到Google公司而是從他的經(jīng)紀(jì)公司去買一樣。
這種市場方法的原理很簡單，就是在很短的時間把市場爆光程度達(dá)到了最大化。比如，在達(dá)拉斯，一棟房子，剛上市，如果靠傳統(tǒng)的方式，要在報紙上，作廣告，看到這個廣告的人數(shù)有限，這些人中想買房子的又很少不一定是真正的買主，可能只能接觸到市場的一小部份。而在MLS上，一旦上市，數(shù)百位經(jīng)紀(jì)人立即看到這個與自己的買主相關(guān)的房源，也就是說這些潛在的買主是真正的買主，經(jīng)紀(jì)人先研究一下這個房源是不是自己的買主想要的，如果是，就可以登門來看這個房子，很可能在一個月中會有20-30位經(jīng)紀(jì)人登門來看這個房源。這時賣主賣出的價格就是市場價。如果一上市就被人買走，說明要價低了，如果遲遲還沒有人買，說明要價高了，就要降價。
(二)建立起房地產(chǎn)交易的市場價格的數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)
首先，要知道什么是房地產(chǎn)交易的市場價格(Market price) ，市場價格要具備三個條件，一是在市場上要有足夠的時間。二是在這足夠的時間里，有相當(dāng)?shù)馁I主看過這棟房子。三是賣主和買主都是在正常的狀態(tài)下(即不是在突發(fā)意外事件情況下) 達(dá)成的交易。比如說，房子一上市，幾個買主就爭著買，或者是上市了很久都沒有人買，或者是賣主犯了法要坐牢急著賣，或者是買主中了六合彩，在這種情況下成交的房子就不是真正的市場價格。
但在MLS中，就有效的杜絕了這種現(xiàn)象，一個房子的成交價與市場價非常接近，這也就使在MLS中的銷售數(shù)據(jù)非常科學(xué)和可靠。所以，在MLS中銷售價格的數(shù)據(jù)庫，已成為全美房地產(chǎn)交易的核心。從賣主定價，買主給價，稅收估價，貸款估價，房屋保險估價，都是以這個數(shù)據(jù)庫為標(biāo)準(zhǔn)的。這個數(shù)據(jù)庫的作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了當(dāng)時房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人成立MLS時的想象。

四 收益情況
在這里我們來估算一下全美MLS系統(tǒng)的總收益和市場價值。以達(dá)拉斯的MLS為例：
MLS的月費40美元，一年就是480美元，一共15000個會員，所以年總收入是：720萬美元(480X15000) 再加上地產(chǎn)評估師等其他會員，大約占10%(72萬美元) 所以一共是800萬美元上下。
如果按全美150萬經(jīng)紀(jì)人，年費按500美元計算，MLS的總收入是：7.5億美元(150萬X500)。
假如這是一個總的MLS的話，按照目前美國互聯(lián)網(wǎng)上市公司的利潤比計算，其凈利潤會在2億美元上下(30%)，如果按P/E比為40計算，其市場價值會在 80億美元。可惜的是，MLS比互聯(lián)網(wǎng)早就有了，要不就會有一個這樣的互聯(lián)網(wǎng)上市公司了。同時MLS一旦建成，就具有一定的壟斷性,后來者很難模仿。

五 目前狀況
(一)MLS的規(guī)模越來越大
在50年代后期，MLS才真正的在美國各地發(fā)展起來，目前在全國大約有800余家，但是越來越多的中小型MLS通過合并的方式使規(guī)模越來越大。目前大約有 100家屬于區(qū)域性的水平，由于多種原因，諸如，降低MLS的運營成本和經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)范圍的擴大，以及網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的迅速普及，都促使了這一趨勢的發(fā)展。比如，達(dá)拉斯地區(qū)MLS會員有15000人，而十幾年前，達(dá)拉斯地區(qū)有數(shù)家人數(shù)在千人左右的MLS。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人大約150萬，有800家MLS，平均每個 MLS的人數(shù)在1800左右(150000/800)，由此可以看出相當(dāng)一部分MLS的規(guī)模很小，人數(shù)在數(shù)百人左右。
(二)MLS中新科技含量越來越高
從最原始的MLS中的房源是印刷品，要想查房源就要手工從厚厚的MLS匯集中翻閱記錄，八十年代后期有了電腦以后，MLS的房源信息就儲存在電腦里，經(jīng)紀(jì)人要把MLS的軟件安裝到自己的電腦中就可以非常方便的輸入和查找房源，到了九十年代后期，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展可以使MLS建立在互聯(lián)網(wǎng)的平臺上，經(jīng)紀(jì)人可以在有互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)的任何計算機上登陸MLS。目前，最新科技，諸如，Google Earth，YouTube(網(wǎng)絡(luò)視頻)，隨著寬帶的普及，將會慢慢地滲入到MLS當(dāng)中。
(三)MLS對消費者越來越開放
互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在美國的廣泛普及，以及消費者對于房源信息的需求，各地的MLS系統(tǒng)都允許消費者在一定程度上進入MLS系統(tǒng)查詢房源信息，這是在有互聯(lián)網(wǎng)之前幾乎是不能的。這種現(xiàn)象對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是利大于弊的，因為消費者對房子的各種信息有了較深入的了解，減輕了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人工作量，有助于經(jīng)紀(jì)人的銷售。目前看來，消費者之間買賣現(xiàn)象并沒有因此而大量增加，也就是說，網(wǎng)絡(luò)并不可能取代經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)。
(四)MLS將不會構(gòu)成行業(yè)壟斷
2006年夏天在美國國會有關(guān)MLS被控構(gòu)成行業(yè)壟斷的聽證會上，國會議員們對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作給予高度評價，并對MLS目前的運行方式持肯定態(tài)度，認(rèn)為MLS并沒有構(gòu)成行業(yè)壟斷。理由是:一，美國沒有統(tǒng)一的MLS系統(tǒng)，都是由各地的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人擁有的，這跟早年的AT&T電話公司截然不同，二，MLS中傭金并沒有統(tǒng)一規(guī)定，更沒有所謂的6%傭金的規(guī)定，傭金都是有賣主和經(jīng)紀(jì)人協(xié)商制定的。三，MLS目前已經(jīng)非常開放，談不上封鎖信息。雖然有關(guān)指控MLS構(gòu)成壟斷的案例在某個城市的法院里勝訴，比如在德州的首府奧斯丁(Austin)，但是這個案例在全美各地并不具有代表性。
以上有關(guān)美國房地產(chǎn)房源共享系統(tǒng)-MLS的簡單介紹，從中我們可以得到一些對中國房地產(chǎn)代理中介有價值的地方，希望中國房地產(chǎn)房源共享系統(tǒng)早日發(fā)展起來。