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1.         商業地產能貸款嗎？

事實上，和住宅地產一樣，商業地產也可以貸款。由于商業地產的種類有很多，并不是每種項目都可以輕松拿到貸款。

在美國， 比較容易拿到貸款的項目有：

1)         房東免責地產

這是美國最常見，也是交易最頻繁的商業地產項目。由于交易量大，銀行對于此種地產的貸款流程非常熟悉。并且，由于它的估值過程簡單，銀行職員就可以完成。

在進行貸款審批時，銀行主要關注以下幾點：

·             地理位置：一個在洛杉磯橙縣的麥當勞肯定會比一個在洛杉磯格蘭岱爾的麥當勞更容易得到貸款。

·             租戶：假設兩個地產都在洛杉磯橙縣，一個是星巴克，另一個是某某咖啡廳，那么星巴克會更容易拿到貸款。

·             剩余租約時間：假設兩個星巴克都在橙縣，一個有全新的10年租約，另一個只有3年租約，那么10年租約的星巴克更容易獲得貸款。

·             租金收入： 租金最好是還貸金額的1.2倍左右。

2)         出租公寓

出租公寓在美國的交易量也非常大，尤其受到大型機構的青睞。近些年來，公寓市場一直勢頭強勁，特別是在租金快速上漲的大城市。
 

一般來講，銀行在給出租公寓貸款時會關注以下幾點：

·             地理位置：銀行傾向貸款給人口集中地段的公寓，一英里內人口越密集越好。如果密度高則說明這個地區就業形勢好或生活設施完善，對吸引新租客和房產保值都很有利

·             出租率：出租率一般不會構成問題。在美國強有力的經濟和良好的就業環境下，出租市場供小于求，尤其是市中心地段，公寓出租率能達到95%以上。

·             租金收入：跟房東免責地產一樣，租金最好是每月還款額的1.2倍左右。

3)         小型商業中心

很多時候，小型商業中心相當于把好幾個房東免責地產拼在一起，同一個中心里的租戶都可以是房東免責租約。

這種地產申請貸款時，銀行一般關注以下幾點：

·             地理位置：無論什么項目，只要地理位置好， 貸款申請就已經成功一半。

·             出租率：小型商業中心一般會有多個租戶，所以100%出租的情況并不常見。然而，如果閑置空間太多，銀行會覺得客流量不足，沒有足夠租金來償還貸款。

·             租約時間：如果銀行發現商業中心內超過40%的租戶的租約都在同一年結束，那么銀行一般不愿放貸。如果這時房東可以讓租戶提前續約，貸款情況也許會有所不同 。

·             租金收入：大多數銀行對租金的要求相似，最好是每月貸款的1.2倍左右。

最難拿到貸款的商業地產：

1)         土地

土地是商業地產中最難拿到貸款的類型。無論這塊土地位于何處 － 洛杉磯市中心也好，西雅圖市中心也好，銀行一般不愿放貸，這也就是為什么現在大部分開發商用現金買地。 當然，我們并不排除有小型貸款機構愿意以高息貸款給投資者。

事實上，銀行不愿為土地開發貸款的原因可總結為以下幾點：

·             不確定性極大： 美國的開發流程非常嚴格，而且每一步都可能發現意想不到的狀況（例如暗流，濕地，土地深度污染等等)。這些問題會對開發進程造成很大影響，甚至嚴重到終止土地開發。

·             周期太長：從買地到開工一般需要一年時間。如果在此期間遇到問題，時間會延長至兩年或更久。

·             缺乏現金流：由于開發用地上一般不會有租客，因此缺乏現金流。在這種情況下，銀行無法判斷開發商的還貸能力 。

2)         農場

由于美國政府不鼓勵農地買賣，希望農場主專心種田、保障糧食產量，因此農業地產的年成交量相當少。同時，政府對于農業用地的買賣還有嚴格限制。大多數情況下買家只能繼續種地，不能進行再開發。

對于銀行來講，不愿下發貸款的原因可以總結為以下幾點：

·             限制太嚴格：由于政府的嚴格管制，大部分農地不能再開發，因此很難產生新價值。

·             流程生疏：農業地產交易量小， 很多銀行從未做過此種項目，因此不愿意考慮貸款。

·             高風險：農田和商業地產有所不同。由于一般美國的農田是持有者自耕、沒有租戶，銀行無法判斷新持有者是否可以保持原有的農業產量。而且由于農業產量非常依賴氣候，如果遭遇干旱，產量會銳減。

3)         小型酒店和汽車旅館

酒店整個行業的風險都較大，只要經濟稍有波動就會受到沖擊，因此一直不是銀行的寵兒。著名酒店品牌（如萬豪, 希爾頓）的抗沖擊能力一般較高，而其它不太出名或私人的酒店品牌就沒那么幸運了。當然 “高風險，高回報” 也使得酒店項目的回報率很少低于8.5%。

銀行不愿放貸的原因有如下幾點：

·             風險高：酒店行業對經濟走勢特別敏感。只要經濟稍有波動，入住率馬上下滑，收入也會跟著減少。

·             估值困難：酒店生意跟當地人口、就業和基礎設施并無直接關系。 一個州際高速旁的汽車旅館完全可以依靠高速上的旅客做生意，只要高速上車流量足夠大，旅館就可以生存。

·             運營成本高：在美國，酒店需要持有者自行經營。 如果沒有經驗，可以聘請專業公司管理。由于酒店的地稅、電費、水費、人工等費用都需要持有者承擔，所以如果經濟狀況不好，貸款人會面臨很大壓力。

2.         貸款基本知識

1)         首付

無論是商業地產還是住宅地產，都不可能獲得銀行100% 的貸款。因此，在考慮投資房地產時，買家需要慎重考慮貸款的首付比例。在美國，商業地產的首付比例一般為50%。貸款機構會根據項目的不同，調整首付比例 。例如，前段時間我們的一位客戶看中了洛杉磯安大略市的一家全美銀行(U.S. Bank)。考慮到這家銀行在當地已有40年營業史，經營穩定，且剛剛簽下一個總公司擔保的15年房東免責租約，貸款機構將首付比例下調至了40％。

當然，并不是只有穩定的地產才能獲得貸款，銀行也會放貸給存在一定風險的投資項目。例如，最近一位客戶看上了密西根州的一處商業地產。其租戶Jimmy Johns是美國一個小有名氣的三明治連鎖店。雖然租戶有10年房東免責租約，但是由于周邊人口稀疏、租金過高、且加盟商擔保，使得該地產具有一定的還貸風險。即便如此，銀行還是給予了60%首付的貸款。

2)         分期付款年限 & 貸款期限

目前，大多數銀行將商業地產的分期付款 (Amortization)年限定為25年。如果地產和貸款人的風險系數均較低， 銀行也許會將時間放寬至30年。 不同于付款年限，各個銀行對于貸款期限 (Loan Term) 的要求有所不同。最短銀行可將貸款期限定為3年，最長的能達到10年。一般來說，貸款期限與地產及投資人本身并無太大關聯，由銀行自行決定。

為了更好讓大家理解“分期付款年限”和“貸款期限”這兩個概念，我們來舉個例子：

如果張先生以4%的利息向銀行貸款 $100萬, 分期付款年限為25年，貸款年限為5年 (銀行每5年重新審核一次)。那么他在5年內，每月需要償還 $5278。在第五年時，張先生還有 $871,046 沒有還清。此時，他只有兩個選擇，1) 一次性把剩余貸款還清；2) Refinance (再貸款)。再貸款時，銀行會根據張先生當時的經濟狀況和地產自身的現金流來重新計算貸款利率。等到下一個5年，以上過程又會重復一遍，直到張先生還清貸款為止。

3)         利息

利息也是客戶在貸款時需要考慮的環節。過高的利息會嚴重影響地產的回報率。也許您會好奇美國的銀行是如何計算商業貸款利息？其實方法很簡單。對金融有所了解的客戶應該熟悉一個叫做LIBOR (倫敦銀行同業拆放利率) 的指標，專門用來顯示中央銀行和各個銀行間的貸款利率。目前,  LIBOR的30年貸款利率為3.13%。由于銀行會在LIBOR 貸款利率上增加1%－2％，所以最終利率一般會在4.13%－5.13% 之間。

3.         貸款機構比較

由于美國大多數銀行不貸款給商業地產項目，所以大部分投資者會轉而聯系貸款中介，通過他們找到最合適的貸款機會。我們拿以下兩個貸款機構做個對比：

1)         中國工商銀行 (北美分部)

工商銀行在剛進入美國的時候主營住宅貸款業務，但近些年來也開始涉足商業貸款。目前，工行的主要貸款項目為房東免責地產，同時也做酒店、辦公樓、公寓大廈和購物中心。

一般工行對于貸款的要求如下:

·             地產的償債備付率不低于1.3。

償債備付率＝地產每年所獲得的凈收入(NOI) / 每年需要償還的債務。如果一個地產的凈年收入是$100,000， 還債數額是$70,000，那么這個地產的償債備付率就是$100,000/$70,000 = 1.42

·             期限分別是3年定息和5年定息。定息的意思是，在3 – 5年內，貸款人的利率不會改變，分期償還的時間為25年。

·             工行的貸款利率不固定，在當天的LIBOR利率為基礎上加1.5%－2%。假如現在30年貸款的LIBOR利率為3.05%，在加上1.5%－2.0% 之后，投資者的貸款利率就是4.55%－5.0%。

·             工行對于公寓樓的貸款要求比較特殊。如果少于15個單位，一般只能貸到50%， 15個單位以上，可以貸到70%。

·             對于辦公樓和工業地產的貸款最多到65%。

·             工行希望地產的租戶擁有超長租約，20年最為理想。

·             如果是新租戶，工行會要求投資者和租戶提供更多資料。

·             一般工行的最高商業貸款額為3400萬美元(也有可能貸到更多), 手續費為總金額的0.5% 。

·             工行承認中國境內開據的收入證明 (Proof of Income )以及資金證明 (Proof of Fund)

2)         LENDBASE

LENDBASE是全美知名貸款機構，每年商業貸款金額超過30億美元，在美國擁有廣泛的銀行網絡，可以迅速幫助客戶找到貸款。LENDBASE對于商業地產的要求主要有以下幾點:

·             償債備付率不低于1.2

·             貸款期限一般為5-10年，分期付款時間為20－30年，貸款利率一般在4.25%－5.5%。

·             LENDBASE對于所有商業地產均無特殊要求，主要關注項目本身的地理位置、租戶、和現金流。一般情況下，LENDBASE能貸到 50%，少數項目可到60%。

·             LENDBASE對租戶剩余時間的要求比較寬松。他們的理想租約時間是10年，但一般只要剩余的租約時間在5年以上，都會被考慮。

·             貸款數額最高可到6500萬美元。手續費在1%左右。

·             LENDBASE一般不認可中國境內開據的收入證明 (Proof of Income)。客戶最好在美國擁有資產且有報稅記錄。