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如今 在美國現(xiàn)金買房的中國人出手之闊綽驚呆了美中小伙伴。對于在美國大部分較長的貸款期會使得每月月供較低，還可以騰出更加多的流動現(xiàn)金作為其他投資。然而， 30 年房屋貸款使購房者需要付出更多的利息。前天北美小編在向大家介紹了工銀美國貸款買房的詳細情況，那今天就來分析下如何在美國用貸款買房更劃算實惠吧。

一、美國房貸有幾種？

如果符合貸款購房條件，那么您就可以考慮貸款類型了。美國常見的貸款期限是30年，您也可以根據(jù)您自身償還能力，也可以選擇5年、7年、10年、15年、20年、40年。目前美國的平均貸款利率在4-5%左右，貸款主要有兩種類型，浮動利率貸款和固定利率貸款。

（1）浮動利率貸款（ARM）。通常分為：3/1，5/1，7/1ARM，表示前3年、5年、7年利率固定，之后利率按Libor等指標進行浮動。例如，2011年11月16日，在加州洛杉磯購買30萬美元的房屋，首付40%，申請5/1ARM貸款，前五年貸款利率為4。132%，從第六年起浮動。

（2）固定利率貸款。常見固定利率貸款有15年或30年的，年利率固定。

短期（3-5年內(nèi)）來看，浮動利率貸款來看貸款利率較固定利率低0.5-1%左右，但長遠來看浮動利率貸款存在利率大幅提高的風險。因此，對于中短期投資者來說，浮動利率貸款是比較值得考慮的選擇；而對于追求穩(wěn)妥，長期風險承受能力較低的買家來說，固定利率更加合適。兩種貸款類型均有其優(yōu)勢和劣勢，買家可根據(jù)自己的資金狀況進行。

二、哪兩個方法更早的付清房貸與節(jié)省利息支出：

（1）提前償還或者一次付清貸款本金。另外一個方法就是重新貸款為更短的貸款期和更低的利率。貸款買房，從提早付本金來說，如果可以提早把貸款付清，可以節(jié)省利息開支，剩余的錢可以作其他用途，比如度假，投資等。最普遍的房貸付款方法是 Amortization Schedule (分攤還款)，貸款者每個月需要付固定的月供，但每個月的利率與本金的比例會不斷地改變，剛開始，每個月的月費大部分是用來付利息，而隨著利息的比例減少，本金的比例則慢慢增加。如果需要，可以在網(wǎng)上免費計算 Amortization loan payment ，或者要求房貸專員提供相關表格作為參考。

如果想提前償還本金最好在頭五年付

（2）對購房者來說，分攤還款時提前償還本金，每月月費是不變，但可以有助于縮短供款期。貸款買房，由于大多數(shù)的貸款剛開始是主要付利息部分，越早付本金，往后的利息就越少。舉例來講，如果每年多付一個月的月費，這一個月的額外付款將會有助于更快付清房貸。以房貸 50 萬美元計算， 30 年的房貸利率為 4.53% ，每月月供為 $2542 ，如果每年年頭多付一個月的月供，就可以把 30 年的供款期縮短為 26 年，因為縮短了 4 年供款期，就節(jié)省了 $67,582 的利息。

三、什么情況比較適合提前償還本金？

貸款買房，可以部分償還本金。舉例來講，如果購房者房貸 22 萬美金，利息為 4% ，房貸期限 30 年。有如下償還本金方式：

1 每個季度多付一個月的費用，可以節(jié)省$65,000 利息及提早 11 年把房貸付清。

2 把月費除以 12 ，再把這個數(shù)加到每個月的月費上。這樣的還款方式可以為你節(jié)省 $24,000 及把供款期縮短 4 年。

3 增加每月付款額，比如說，你的月供為$2,000 ，現(xiàn)在突然你的工資有了大幅度提升，你可以把每月付款額從 $2,000 改為 $2,500 。

4 多付每個月的付款額，比如把尾數(shù)的零錢付整， 長期來說也可以節(jié)省一定數(shù)目的利息。

另外，在大部分情況下，額外的付款會直接付到本金，但是，有某些情況銀行會把付款算到下個月的金額，比如說，一個客人在每個月的 1 號有自動付款，他在月底提前付款，銀行會以為他是在付下個月的月費，系統(tǒng)會自動跳過下個月的月費。

四、外國人在美國申請房貸的條件

作為海外人士，在美國銀行取得房貸的要求比較高，除非在該銀行有相關的存款、投資或其它的活躍帳戶往來，比如持有工作簽證的人士有較長期的穩(wěn)定金額的收支記錄。作為永久居民，也就是綠卡持有人，也是需要在該銀行建立相關的個人信用記錄之后才能夠申請得到買房貸款。不同銀行的放貸政策與條件不一樣。但只要符合要求，銀行照樣愿意放貸給綜合資質(zhì)較高的海外申請者包括中國人。如果您考慮洛杉磯和橙縣購房貸款，請務必提前讓您的北美購房網(wǎng)地產(chǎn)的專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀知道，以便提前聯(lián)系貸款銀行并掌握好購房時間。

五、外國人如何接洽美國貸款機構(gòu)

（1）貸款經(jīng)紀人

美國超過一半的房屋貸款是通過貸款經(jīng)紀人來完成的，貸款經(jīng)紀人是撮合借方和貸方的中間人。貸款經(jīng)紀人可以直接與買家協(xié)商費用，可以為您實現(xiàn)最低貸款利率和最少費用花費。所以對于不熟悉美國貸款購房事務的人，找個“靠譜”的貸款經(jīng)紀人是個不錯的選擇。不過專業(yè)化的服務也會收取一定的費用，貸款經(jīng)紀人通常會收取貸款額1%的費用。

（2）商業(yè)銀行

商業(yè)銀行等提供的貸款利率非常具有競爭性，如果您在這些商業(yè)擁有支票賬戶或存款賬戶，還可以享受到貸款優(yōu)惠。

（3）抵押貸款銀行家

抵押貸款銀行家可代表一家或多家銀行為您提供貸款。

在接洽美國抵押貸款放貸機構(gòu)時，一定要和受過外國抵押貸款培訓的職員商談。當您和美國不同銀行的抵押貸款職員接洽時，搞清楚適用于外國人的利率，資格要求和規(guī)定。要和多家放貸機構(gòu)商談以選定能為您提供您需要的貸款的最佳利率的銀行。

如果您正在與各貸款機構(gòu)辦理貸款額度，請您務必提前通知北美購房網(wǎng)的專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀人，以便協(xié)調(diào)購房時間和流程等事宜。

六、提早償還本金是否適合所有人？

關于盡早償還房貸，有一些需要注意的地方，貸款買房，比如購房人的財務狀況與資金流動狀況，對此，建議保留一定的資金儲備來應付這種風險。除此之外，另外有一天當購房者需要使用之前投入房貸里面的資金，則可能需要申請 Home Equity Line of Credit (房屋抵押信用額)，如果銀行拒絕貸款申請，那購房者就不能夠使用那筆財產(chǎn)，除非財物狀況得到改善。

然而，一些理財顧問也并不推崇這一方式，反而認為提早還清房貸并不是明智之舉。面對這個問題，購房者需要考慮自己的房貸息率，如果你的房貸利率比較低，那你應該考慮先付清你的卡債或者其它息率比較高的債務。另外，購房者也可以把錢用作其他的投資，比如加大退休計劃，或者其他投資產(chǎn)品。另外，美國買房，房產(chǎn)的用途也在需要的考慮因素之內(nèi)。

七、另一個更節(jié)省利息開支的方法：重新貸款

如果把長期貸款重貸為一個比較短的貸款，比如說，貸款買房，把一個 30 年的房貸重貸為 15 年， 15 年貸款的息率通常比 30 年貸款的息率低，較短的貸款期意味著更短的時間把貸款付清，但同時，較短期的貸款也意味著較高的月供。舉個例子，把一個剩下 25 年的 30 年 6% 息率的貸款，重貸為 15 年 3.5% 息率的貸款。原本的貸款額是 $350,000 ，我們把剩下的 $331,500 重貸。原本的貸款額是 $350,000 ，按照息率 6% ， 30 年期算，月供是 $2,098.44 。剩下 25 年( 300 個月) =$2,098.44 x 300 = $629,532 ( 25 年的本金加利息)。重貸后的額度是 $331,500 ，息率 3.25% ， 15 年期，月供是 $2,329.36 ， 15 年( 180 個月) = $2,329.36 x 180 = $419,284.80 ( 15 年的本金加利息)，因此。這個例子里 面，如果我們把 30 年貸款重貸為 15 年，我們會省了$210,247.20 利息開支。

當考慮去做重新貸款時，則需要考慮現(xiàn)有的息率，每個月省下的利息開支是否可以抵消重貸的費用，費用大概是貸款額的 2% 。比如說，美國買房，如果你的房貸只剩下幾年，你的月供大概是更加多地在付本金，那么你不會考慮再延長你的房貸多 15 或 30 年了。另外，做重新貸款時，意味著你是用新的貸款去付舊的貸款，美國買房，貸款銀行會調(diào)查你的財物狀況，例如信用分數(shù)，收入，負債與收入的比例，等等。

若您想要了解更多的美國貸款買房，您也可以咨詢撥打我們聯(lián)系電話400 668 9628，我們的顧問會為您詳細解答更多關于美國貸款買房注意事項！