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加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格連續(xù)多年的大幅度攀升不但已經(jīng)形成了泡沫，而且讓擁有房產(chǎn)成了溫哥華和多倫多這樣房地產(chǎn)火爆城市的許多中產(chǎn)階層加拿大人無(wú)法實(shí)現(xiàn)的夢(mèng)想；就是那些能夠借錢買房的中產(chǎn)人士，他們中的許多人也由于借債過(guò)多而成了高危群體，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌他們的房產(chǎn)會(huì)成為負(fù)資產(chǎn)。

連一向樂觀的加拿大環(huán)球郵報(bào)都擔(dān)心2016年可能是加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)的“滑鐵盧”年，認(rèn)為連續(xù)多年攀升的房?jī)r(jià)可能終于無(wú)力越過(guò)美國(guó)利率上升、加拿大資源工業(yè)陷入危機(jī)、加拿大政府收緊對(duì)房貸控制等多種阻力形成的“高墻”。

2015年加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)基本狀況

2015年，多倫多和溫哥華成了推動(dòng)加拿大房?jī)r(jià)上漲的兩大引擎。在多倫多，房?jī)r(jià)較上一年激增10%，部分房?jī)r(jià)甚至超過(guò)100萬(wàn)美元，本該溫馨的家變得“不宜居住”。在溫哥華，一般家庭稅前收入的85%都用于支付房款，臨近一些區(qū)域房?jī)r(jià)更是激增25%。這導(dǎo)致部分人流離失所，年輕人無(wú)法獨(dú)立生活。而這一切都源于資本主義的不合理制度，因?yàn)楦蝗藢⒎慨a(chǎn)用于投資收益，而非當(dāng)作住所安居樂業(yè)。

目前加拿大廉租房越來(lái)越少，而價(jià)格高昂的公寓越來(lái)越多。這些公寓作為投資性地產(chǎn)，用以出租或轉(zhuǎn)售，租金日益高漲，租戶越來(lái)越難以承擔(dān)。在多倫多和溫哥華兩個(gè)城市，近50%的公寓房主打算在5年內(nèi)出售。盡管加拿大勞動(dòng)人口增長(zhǎng)率有史以來(lái)最低，然而2015年首季住宅投資額卻占GDP的7.1%，為1989年來(lái)最高。簡(jiǎn)而言之，每一個(gè)步入勞動(dòng)年齡的居民都有兩套新房在建。這就是房市泡沫的定義：房地產(chǎn)價(jià)格高于實(shí)際應(yīng)有的市場(chǎng)價(jià)。

加拿大國(guó)家郵報(bào)National Post 6月份的一篇文章，援引金牌投資者柯霍德斯（Marc Cohodes）的觀點(diǎn)：“溫哥華樓市現(xiàn)在已經(jīng)很瘋狂，它是一個(gè)洗錢、投機(jī)和低利率的混合產(chǎn)物。”柯霍德斯強(qiáng)調(diào)，房屋是給市民居住的，但在溫哥華有人卻把房屋當(dāng)成“仙股”（Penny Stocks）一樣在炒作�？禄舻滤拐J(rèn)為，溫哥華樓市泡沫化已經(jīng)很嚴(yán)重，任何因素都可能把泡沫引爆。

而且如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要是受利益驅(qū)動(dòng)，并非需求。市場(chǎng)價(jià)格高于居民家庭收入，導(dǎo)致想要購(gòu)房的居民也只能望“房”興嘆。加拿大銀行估計(jì)加國(guó)房?jī)r(jià)被抬高10%-30%，德意志銀行則為60%。但這和家庭實(shí)際收入無(wú)關(guān)，那些想要購(gòu)房的市民依然無(wú)力購(gòu)房。

但在公寓大量涌入市場(chǎng)的同時(shí)，多倫多大量的避難所卻遭受關(guān)閉。一些是因?yàn)槿狈�資金，一些卻是投資者想興建房屋以此盈利。而且醫(yī)院似乎也逃不出這樣的命運(yùn)。Brookfield Asset Management揚(yáng)言要將Centre for Addiction and Mental Health’s College Street的租金提高300%，因?yàn)槿绻�此公司將這塊地出售給公寓開發(fā)商，就會(huì)獲得這樣的利潤(rùn)。這家醫(yī)院是當(dāng)?shù)匚ㄒ灰患姨峁?4小時(shí)精神科急診的醫(yī)院，但盈利并不符合“公平市價(jià)”。

房市泡沫將會(huì)破滅？

加國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家緊盯房地產(chǎn)市場(chǎng)，擔(dān)心油價(jià)大跌或是中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩導(dǎo)致房市泡沫破滅。加拿大其余地區(qū)，房?jī)r(jià)已經(jīng)開始回落。然而多倫多和溫哥華兩個(gè)城市支撐著整個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)，到目前為止，泡沫尚未破裂。雖然銷量有所下滑，但也只是因?yàn)閹?kù)存不足而已；而且受低利率影響，房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。2015年第三季度加拿大整體房?jī)r(jià)上漲8%，平均約50萬(wàn)美元。其中城市房?jī)r(jià)上漲緩和，郊區(qū)房?jī)r(jià)上漲幅度較大。

那么房?jī)r(jià)何時(shí)能夠得到“調(diào)整”呢？過(guò)去油價(jià)下跌，一些人就認(rèn)為房市泡沫會(huì)有破滅的危險(xiǎn)。但是有一爭(zhēng)論談到，加拿大不會(huì)出現(xiàn)美國(guó)2008年一樣的房市崩盤，因?yàn)榧幽么筚?gòu)房者與美國(guó)購(gòu)房者不一樣。而且在溫哥華，一些人顯得非常樂觀，認(rèn)為這是由中國(guó)巨富源源不斷的現(xiàn)金流造成的“特殊市場(chǎng)”。

一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)房市泡沫會(huì)“自然冷卻”，而不是突然崩裂。CIBC一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，“市場(chǎng)會(huì)自動(dòng)調(diào)整，但各方面并不協(xié)調(diào)，它會(huì)以不同程度影響不同的區(qū)域，所以總體上房市漸好，只是需要很長(zhǎng)的時(shí)間。”如今房?jī)r(jià)輪番提價(jià)超出承受范圍，提高了貸款違約的可能性，公寓庫(kù)存激增。8月份，多倫多房市已被CMHC看作是風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)�？偟膩�(lái)說(shuō)，由于利率漸漲，經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為房市不會(huì)徹底崩盤，而是“溫和放緩”。這一展望基于加拿大財(cái)政其它方面的相對(duì)穩(wěn)定情況：經(jīng)濟(jì)沒有大幅衰退，失業(yè)率沒有激增，利率沒有大幅增長(zhǎng)。

是否對(duì)當(dāng)前房市狀況感到憂心忡忡呢？事實(shí)告訴我們，沒有什么狀態(tài)會(huì)長(zhǎng)時(shí)間維持。目前為止，加國(guó)房市經(jīng)歷過(guò)油價(jià)暴跌，中國(guó)股市崩潰以及經(jīng)濟(jì)衰退，依然存活下來(lái)，唯一尚未經(jīng)歷的就是利率大幅上漲。

房市泡沫對(duì)勞動(dòng)力市場(chǎng)的影響

根據(jù)道明銀行最近的一份報(bào)告稱，加拿大住房行業(yè)是“加拿大經(jīng)濟(jì)的一塊基石”。在某些年份，它占總體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的20至30％，占加拿大總就業(yè)增長(zhǎng)約11％。 但是如果加拿房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫瀕臨破滅，它有可能成為加拿大經(jīng)濟(jì)的一個(gè)負(fù)擔(dān)。加拿大住房行業(yè)如下滑，勞動(dòng)力市場(chǎng)將受嚴(yán)重打擊。

據(jù)加拿大住宅建筑商協(xié)會(huì)（CHBA）稱，越來(lái)越多的加拿大人依靠住宅行業(yè)謀生，有超過(guò)90萬(wàn)的人受雇于房屋建筑、翻新或維修。在這行業(yè)上他們的總薪酬超過(guò)500億元。

房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫瀕臨破滅的最大風(fēng)險(xiǎn)是失業(yè)率上升。失業(yè)將使業(yè)主難以保持支付按揭，并將迫使他們賣房。況且那么多的加拿大人直接或間接的受雇于住房行業(yè)。一些人擔(dān)心，如果建筑業(yè)受到打擊，將給加拿大的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)危險(xiǎn)的連鎖反應(yīng)，經(jīng)濟(jì)甚至有進(jìn)入衰退的風(fēng)險(xiǎn)。

但聯(lián)邦政府基礎(chǔ)設(shè)施的新支出計(jì)劃可能會(huì)緩解這一問(wèn)題。新的自由黨政府承諾投入數(shù)十億美元翻新一些加拿大年久失修的基礎(chǔ)設(shè)施。塔爾稱，政府這種刺激經(jīng)濟(jì)的做法，可能有助于彌補(bǔ)如果住房行業(yè)放緩而給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的影響，因?yàn)榛�礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所需的工人與建筑行業(yè)的一樣。

社會(huì)主義是解決之道？

當(dāng)一些投資者和開發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫中牟取暴利時(shí)，多倫多和溫哥華的一些工作人員還在為住房還款而掙扎，而且目前各級(jí)政府皆未能解決房市危機(jī)。

過(guò)去十年，多倫多廉租房待分配人員名單增長(zhǎng)了81%，目前超過(guò)16.7萬(wàn)人等待入住廉租房，然而僅有10%左右的申請(qǐng)人短期內(nèi)順利入住。5月份發(fā)布的一個(gè)報(bào)告顯示，加拿大市政聯(lián)盟用于公益住房的資金在GDP的比例自1989年下降了40%。報(bào)告希望政府提供聯(lián)邦稅扣除額，用以興建廉租房。在多倫多和溫哥華，政要們希望通過(guò)包容性區(qū)域規(guī)劃和限制國(guó)外買家等法律手段解決問(wèn)題。

如果政府在局勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇的時(shí)期尚未首先考慮興建經(jīng)濟(jì)適用房，在經(jīng)濟(jì)即將衰退的時(shí)期則更加無(wú)望。如今住房需求量極大，給開發(fā)商提供稅額減免以及改變區(qū)域規(guī)劃政策已不可取。而限制國(guó)外買家只是推卸責(zé)任，并會(huì)激發(fā)排外情緒。

由于資本主義未能給大量工作人員提供住房，且面臨房市泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)，一些人認(rèn)為這種體系已經(jīng)無(wú)法繼續(xù)維系。政府需要做的是大規(guī)模興建公共建筑項(xiàng)目，以提供就業(yè)機(jī)會(huì)和廉價(jià)住房。而這在資本主義制度下無(wú)法實(shí)現(xiàn)。