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房東攻略：如何挑選租客及進行風險管理

導讀

華人向來愛投資房地產，都紛紛買了投資房，當上了包租公、包租婆。可是買房容易，打理出租事宜就沒有那么輕松了。為了幫助華人同胞更好地學習如何當好房東，今天總結整理了各種房東須知大全，結合西雅圖(投資)本地房市最新市場行情，為大家傾情奉上西雅圖房東攻略大全！

挑選租客是投資房成功的最關鍵因素。在美國，租房相關的法律法規很多，但是有時候界定并不明確，那么跟租戶的溝通就非常重要。舉個簡單例子，房屋的正常損耗和房屋損壞， 在法律上是一個籠統的概念。如果要真的打官司，房東容易很被動。還有法律規定，房東進入房間，需要提前24-48小時給租客通知（緊急維修類除外），好的租客會通情達理，盡量給予配合。遇到不好說話的，就會麻煩了。素質高的租客不但溝通起來容易，而且他們通常也會更加愛惜房屋，對房東來說找到一個愛惜房屋的租客，是非常幸福的事情。

那么到底該如何挑選租客呢？

首先目前大西雅圖地區的租房市場是非常健康的，房子基本上都很好租，公寓出租空置率很低，3.9%左右，在 Tacoma 的 Lakewood ，空置率竟然低到2.4%，完全是房東市場。市場好的時候，房東其實有很多優勢來挑選好的租客。

在聯系過程中，首先會進行初篩。要求申請人填寫申請表，其中包括基本信息比如生日、住址、社會保險號 (SSN)、工作等等，也會包括最近5年內的租房歷史，現在的房東等。

第一步篩查，就是通過其社保號查信用記錄。一般來說信用分數需要650-700分以上，最好是700-750。我個人最喜歡680-720分區間的，因為這個分數足夠高，比較可靠。

第二步，查犯罪記錄。通常可以查到48個州內的犯罪記錄。一旦申請人涉及任何犯罪記錄，我們肯定不會考慮。

第三步，查申請人上法庭訴訟的記錄。如果申請人被房東趕走過，不會要。或者申請人跟房東打過官司，通常也不會要。

為什么租客告房東的也不愿意接受呢？

因為絕大多數的房東其實都是不愿意上法庭的，有糾紛的情況下房東都會盡量談判解決。所以這樣的情況下，還堅持訴訟房東的租客，很有可能是非常計較，或者抓住一些漏洞想要占便宜。

第四步，查工作情況。一般沒法直接打電話給雇主，因為HR沒有義務來提供雇傭信息。我們會要申請人提供最近三個月的工資單。這是很重要的一步，收入直接影響到租客是否能交房租。

第五步，與前房東聯系。一般追溯到前5年。我們調查的問題包括：申請人是否按時交房租，住了多久，有無不良習慣比如噪聲等與鄰居產生糾紛，如果他/她還回來租房，你是否還愿意租給他/她。由于同在物業管理這個行當，互相都有需要，所以99%的情況下前房東都會回復。

一般我們花一到兩天了解以上情況，就能了解租客的背景。

如何規避風險的經驗吧？哪些現象是有風險的信號呢？

首先比如：沒有儲蓄，工作不穩定，肯定是要小心的。一般來說，我們會要銀行存款對賬單，如果上面有1-2萬美金的儲蓄款就會比較放心。

二十來歲的年輕人，剛剛進入社會開始工作，這個階段生活和工作都不是很穩定，所以要小心排查。有些人可能工作收入不穩定，也要仔細挑選。我們一般更傾向于租給有小孩，父母都有穩定工作的家庭。

剛剛畢業的年輕人，沒有收入也沒有什么信用記錄呢？

如果是在銀行和政府上班的，即便剛剛從學校出來也沒問題，因為這樣的雇主基本上什么家底都查遍了，比你查的還要徹底。對于像在 Google、Amazon 這樣的大公司上班的，也都比較放心。真的要是工作和信用都不是很好，我們會要求其父母做擔保人，這樣來增加保障。

一般工資收入的30%-40%用于房租是比較合適的，超過50%就要小心了，超過60%就要警惕，需要額外提供銀行存款對賬單， 父母做擔保人等。

另外就是要小心一些專業的騙子，信用記錄是可以造假的，房東推薦也有可能造假，但所有以上5項都造假的可能性不大。

在出現多個條件相當的申請人的時候，該怎么選擇呢？

現在西雅圖的市場特別好，一般前期交談下來，70-80%都還不錯，選擇余地很大。我們尊重房東的意見，比如有的房東會要求不要寵物，或者偏好租給一家子，或者對常住人口有限制。面試后覺得沒什么大問題才會讓人交費正式申請，然后和房東一起挑選（在西雅圖市區，從2016年8月開始，需要遵從“先到先得”規定，在符合最低篩選條件的基礎上，按照遞交申請的順序，先到先得）。租金方面，我們會參照市場行情和季節因素給房東一個報價參考，價錢合理的話，一般7-14天內就會租出去。