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購買期房應當注意充分了解開發商的情況，包括營業執照、開發資質、以往業績、信譽實力等等；充分了解所購房產的情況，購房前應要求開發商出具五證原件：即國有土地使用證，建設用地規劃許可證，建設工程規劃許可證，建設工程開工許可證，商品房預售許可證。

（1）訂金問題

購期房一般要交付訂金，對于訂金的交付法律是有明文規定的，如開發商提出“無理”要求，你可依法拒之，或在事后訴之法院，由法院認定合同無效，讓法院幫你把多付的錢要回來。《擔保法》第八十九條規定：“當事人可以約定一方向對方給付訂金作為債權的擔保。債務人履行債務后，訂金應抵行債務的，無權要求返還訂金；接受訂金的一方不履行債務的，應當雙倍返還訂金。訂金應當以書面形式約定，當事人在訂金合同中應約定交付訂金的期限。訂金合同從實際交付訂金之日起生效，訂金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的。”

由此可見，第一，訂金條款并不具否訂立訂金條款；第二，應當在訂金條款中注明不履行合同的具體情況；第交付訂金前要充分了解自己履行合同的能力，如果沒有能力履行合同，就不要交付訂金，因為交付訂金合同才會生效；第四，要分清訂金和預付款的區別。預付款也是預先支付，但它的性質與訂時事先支付的是預付款，就不能適用訂金的罰則。

（2）不可抗力問題

《民法通則》第條明確規定：他人損害的，不承擔民事責任。”一旦延期交房，開發商多以“不可抗力”為由推卸責任。為防止這方面的損失，購房人在簽約時，一定要對涉及到不可抗力的有關條款給予高度重視，購房合同示范文本中延期交房的免責條款有兩條：一是“人力不可抗拒的自然災害”；二是“施工中遇到異常困難或重大技術問題不能及時解決”。從實際發生的商品房買賣糾紛來看，因“施工中遇到異常困難或重大技術問題不能及時解決”問題產生的糾紛較多。

（3）面積問題

《合同法》第條規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。依法成立的合同，受法律保護。”因此，要防止面積糾紛，關鍵是訂好合同。期房最大的特征是在預售合同訂立時，房屋所有權并未現實存在，有關房屋狀況只能體現在圖紙上，這樣，使得按圖紙預測的建筑面積和竣工后現場實測的建筑面積常有誤差。而預售商品格又往往是按圖紙預測的建筑面積來計算的。

（4）產權證問題

根據《城市房地產管理法》的規定，下列房地產不得轉讓(包括買賣)：以出讓方式取得土地使用權的，不符合房地產條件的；司法機關和行政機關依法裁定，決定查封其他形式限制房地產權利的；依法收回土地使用權的；有房地產，未得到其他有人書面同意的；權有爭議的；未依法登記領取權書的；法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。在期房糾紛中，很多是關于房屋產權證的發放期限的，開發商解釋產權證的發放進度為何一再拖延時，一個常用借口是有關部門不給辦。其實，根據《城市房屋權理辦法》規定，登記機關是指房地產行政主管機關，登記機關在對申請人的申請進行審查后，凡權清楚、產權來源資料齊全的，登記機關應在受理登記之日起兩個月內核準登記并頒發房屋產權證。也就是說，造成房屋產權證遲遲辦不下來的原因很可能在于開發商，比如開發手續不健全、欠繳出讓金等，一于這些情況，購房人就要提高警惕，一方面了解能否解決，一方面考慮是否要放棄購買該房產的計劃。

如何在購置房產時不上當受騙，做一個精明的消費者？碰上“霸王條款”的消費者又該如何妥善處理？愉景房產集團副總經理李寧為廣大消費者支出五大招。

現象一：先搞清楚是“套內面積”還是“建筑面積”

就差這么兩個字，不說不知道，一說嚇一跳。據悉，現在有些房地產開發商在售房的時候喜歡玩文字游戲。在購房單價里將“套內面積”寫成“建筑面積”。很多消費者稍不注意就會在這一條款上吃虧。

一招應對：李副總在采訪時提醒廣大消費者，一定要看清楚開發商用的是“套內面積”來計算還是“建筑面積”。

從直觀上來看，按照套內建筑面積售房好像比按照建筑面積售房的房價要高，這里就會給一些購房者一個擔心。

據記者從相關資料中了解所知，在實行套內建筑面積售房之前，房地產買賣的成交，取決于總價而不是單價，按照套內建筑面積售房，是在總價不變的情況下，只是對計價方式做一個調整，是一種買賣方式的改變，和房屋交易的實質不發生矛盾。

據悉，以前購房要弄清楚分攤部位、分攤面積，而現在的住宅建筑，內部格局十分復雜，準確區分每個部位的情況幾乎無法做到，而且復雜到連專業技術人員、管理人員也有爭論。但實行套內建筑面積計價后，消費者進行維權，相對成本低一些，易于測量，以減少購房者在購房面積上說產生的糾紛。按套內面積計算也有利于創造公平、公正、公開的市場環境，減少了開發企業增加分攤面積的利益驅動，消費者不用承擔不明不白的房款。

現象二：律師費、管道煤氣費等亂七雜八費還要收？

二招應對：據李副總的介紹，2003年以前房地產市場存在著極不合理的現象，一些開發商主動收取消費者的一些額外費用，如律師費、管道煤氣費等等，消費者由于對政策的熟悉程度不夠高往往也就忍氣吞聲，不知如何應對。但隨著政府新政策出臺及對房產市場的進一步規范調整后，如果開發商再向消費者者收取相關的雜費，消費者在購房時就有權拒絕付費。

《城鎮新建商品房交易價格行為規則》明確規定，對經審定規劃設計的基礎設施（有線電視、燃氣、通郵等）和公用設施（人防工程、停車場等）的配套建設費，以及商品房設計、銷售說明承諾建設的商品房配套的設備（如防盜門、可視對講電話、寬帶網等）的建設費用、應列入成本、計入商品房銷售價格內，不得向購房者價外收取。（《關于重新明確新建商品房銷售價格有關問題的通知》東莞市建設局、東莞市物價局二OO三年六月頒布）

現象三：“耳聽為虛，眼見為實”，親身考評開發商

在采訪的過程中李副總向記者介紹了行內某一開發商的做法，值得消費者注意。有些商業盤在房子沒蓋好就推出大量的宣傳廣告，以此來吸引廣大的消費者者前去認購，但幾年下來，房產商老板換了一代又一代，但結果樓盤還是未能發展起來。

三招應對：李副總提醒廣大消費者在買房時最好要親身到樓盤小區作實質性的考評，不要盲目聽信他人或媒體的一些吹捧。并對自己所購買的房子要有明確的定位，如果是用來投資的，還要考慮其所在地段、升值潛力等相關細節。

現象四：不了解政府各項房產政策盲目置業最終吃虧

四招應對：在購房前最好先了解政府新出臺的各項方針政策，咨詢專家行家意見。這樣就可以避免許多不必要的麻煩。對于東莞消委會在“315活動”期間倡導的房地產專家團，李副總表示十分的認可和贊同，專家團的成立能夠給廣大的消費者一個購房的引導方向以及一些相關的政策意見。因此這樣的做法有利于消費者的在購房前對所要購買的樓盤或樓價市場等相關信息有一個更清晰的認識。

此外，李副總還特意向記者強調一點：廣大消費者要確認開發商是否具備“預售證”和“土地使用證”。如果不具備這兩證，消費者就要注意了，因為有些開發商在建樓前由于資金問題可能會將土地抵押給銀行，但貸款蓋起的樓房在銷售時是不能夠提供房產證的。對于開發商的承諾保證，最好是能夠體現在合同上。

現象五：購房者遇到“霸王條款”時要懂得主動維權

五招應對：萬一遇到“霸王條款”時該如何辦？李副總介紹經驗時提到，消費者首先要做的是要主動與開發商進行協商調解，并且找專家律師作進一步的了解咨詢。遇到不合理的條款或要求時，消費者要極力爭取自己的權利，不要忍氣吞聲。必要時還要通過法律途徑來解決。

霸王現象，就是在各種交易中不合理、不公平的現象，它主要是指一些經營者單方面制定的逃避法定義務、減免自身責任的不平等的格式合同、通知、聲明和店堂公告或者行業慣例等，對消費者權利多方面限制，嚴重侵害廣大消費者權益。

典型的六大霸王條款：

霸王條款一：買方在簽訂《房地產買賣合同》時，應支付總房款30%的分期款（含定金）。首先此條款的規定不明確，因為房屋分期款與定金的性質不同。其次，按照擔保法的規定，定金不得超過主合同標的的20%。現在，該條款將分期款與定金合并在一起，一旦買房方在支付了30%錢款后違約，其所應承擔的定金雙倍返還的責任就難以確定具體數額了。

霸王條款二：房屋的預定單價為每平方米4600元，實際售價將在《上海市商品房預售合同》中予以確定……雙方洽談不成，甲方（指開發商）退還已收取的預定金，并按預定金的100%收取手續費；乙方（指購房者）逾期不與甲方簽訂預售合同，所收預定金不予退還。

目前，在一些地區由于房源緊俏，開發商與消費者簽訂商品房預售合同之前往往還要簽訂一份“預定協議”，而上述條款可謂屢見不鮮。

霸王條款三：銀行損害保證人的權益。比如銀行可以直接從保證人賬戶中扣劃款項，這在銀行貸款保證或擔保條款中頻繁出現。某家銀行在《個人房屋擔保借款合同》中規定：“若保證人不按合同履行保證責任，貸款人有權從其開立在本銀行任一賬戶直接扣收相關款項，或對保證人行使追索權。”

這種做法剝奪了《擔保法》賦予保證人所享有的抗辯權，加重了保證人的責任。

霸王條款四：剝奪消費者對抵押物的處置權。《個人購房貸款合同》格式合同規定：“抵押期間，未經甲方書面同意，丙方（消費者）不得將抵押物出租、出售、出借、贈予、轉移、重復抵押給他人或以其他方式處理。”

根據《擔保法》，消費者對抵押物享有出租、出借、轉移或再次抵押的權利，這樣的規定完全剝奪了消費者依法享有的對抵押物的處理權。

霸王條款五：銀行違反合同爭議管轄條款的規定。為數不少的銀行在合同爭議管轄條款中，都做出不利于消費者的規定，出現合同爭議必須向銀行所在地人民法院提起訴訟，如某銀行《個人借款及擔保合同》明確規定，一旦出現合同爭議“向乙方（銀行）所在地人民法院起訴”。

這樣的規定明顯違反《民事訴訟法》，“因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄”的原則。

霸王條款六：“消費者必須在指定保險公司投保”也是格式條款一大問題。在一家銀行的《個人住房配套車位抵押借款合同》中規定，“甲方（消費者）須在乙方（銀行）指定的時間內，到乙方指定的保險公司為該抵押車位購買保險”。

依據《消法》，這剝奪了消費者的知情權和自主選擇權。